KTV:房地產并非蓄水池，而是核動力印鈔機_KTV

一直以來都有一種典型的論調，認為房地產是蓄水池。也因此，大家往往都有一個很自然的猜想，覺得房市吸納了天量的資金，一旦房市崩潰，則資金流出房市，必然洪水滔天萬劫不復。聽起來好像也沒什么毛病，但是回頭一想，事實好像并非如此。

更令人意外的是，現實結論恰恰還是完全相反的。房價下跌，不但不會造成通脹，反而會造成通縮。列舉兩個簡單的例子，日本房地產泡沫破滅后通脹了嗎？沒有，相反則是陷入了20多年的通縮。美國房地產次貸危機后通脹了嗎？也沒有，反而是美聯儲為了應對通縮的風險，祭出了史無前例的四輪量化寬松。

那么，人們的認知和現實之間到底存在著怎樣的誤區呢？上周我在一篇文章中引用了復旦大學韋森教授的一個經典小故事。通過這個小故事我們知道，貨幣供給既有內生性，也有外生性。

我們可以把韋森教授的小故事套用在房地產市場。現在，我們開始做一個非常簡單的假設，有這么幾個角色：房地產開發商，銀行，建筑材料供應商，施工隊，和買房者。

NFT房地產交易平臺Upland與Blockchain Heroes合作，推出NFT聯名收藏卡集:據官方消息，Upland和Blockchain Heroes宣布建立新的合作關系，并將發布一套名為：\"Upland Collectibles: The Blockchain Heroes Edition\"的收藏卡。據悉，該套裝的每張卡都將作為NFT在Wax區塊鏈上鑄造，并允許玩家在數字市場上收集、交易和出售。注：Upland是一個位于現實世界之上的NFT元虛擬世界，允許用戶購買、出售和交易映射到實際地址的虛擬財產。[2021/4/4 19:44:46]

首先，我們先理清一個簡單的邏輯：當居民在銀行存入100萬之后，銀行給企業貸款50萬的話，并不會讓居民的存款可用額度變少50萬。這個時候，居民可用的存款額度依然是100萬，但是企業的存款卻多了50萬，與此同時負債也多了50萬。而整體的存款總量則從100萬增加到150萬。

德國公司為柏林房地產項目推出證券代幣產品:德國Black Manta資本為柏林價值超過1,200萬美元的房地產推出了一項證券代幣產品 (STO)。該項目是與德國房地產公司Tigris Immobilien合作完成的，代幣持有者將通過證券化參與權分享20%的銷售利潤。該公司表示，這些代幣將使普通投資者“能夠參與一個通常為專業投資者保留的有利可圖的房地產項目”。（Cointelegraph）[2020/4/15]

理清了這個邏輯再來具體到房地產企業。房企從政府這里拿到地，向銀行抵押貸款10億的話，房企的存款和負債同時增加10億，然后房企支付給建筑材料商和施工隊費用。如果支付不是即時的，那么材料供應商和施工隊也需要銀行貸款，同理，社會總體的負債規模和存款是一起增加的。

這里，房企、材料商、和施工隊的負債，都是銀行的資產。銀行指望這些貸款未來產生的利息作為自己未來的現金流收入。這個過程中，銀行的資產是高速增長的。但是我們會發現，這個過程里，央行并沒有提高基礎貨幣的供應總量，但是貨幣卻被信貸活動無中生有創造出來了。

房地產行業白皮書：區塊鏈等核心要素重構房地產全價值鏈條:佳兆業集團控股戰略研究院、佳兆業城市更新集團城市更新研究院聯合發布《2019-2020房地產行業白皮書》。白皮書指出，科技正在作為新的核心驅動因素，催生地產行業新的商業模式快速涌現。以綠色建筑、BIM、智能家居、大數據、VR、區塊鏈、人工智能、機器人等“新基建”為核心要素，顛覆房地產的開發建設、營銷交易、物業服務等各個關鍵場景，重構房地產的全價值鏈條。（證券時報e公司）[2020/4/10]

等房子蓋好了以后，房企如果結清了材料款和工程款，那么這個時候，材料供應商和施工隊的存款增加，房企的存款減少，數目是完全一致的，而且存款的增加數量和房企存款的減少數量是一致的。同時，這個過程中，貨幣的總量是不發生變化的。當然，如果彼時材料供應商和施工隊償付了貸款，那么貨幣總量是下降的，但是因為企業有利潤，企業信貸活動前后相比，企業的存款數量是增加的。

動態 | 迪拜加密房地產項目被擱置:據CoinDesk報道，由英國企業家Baroness Michelle Mone和Doug Barrowman于2017年推出的加密房地產項目“迪拜阿斯頓廣場”目前停滯不前，其網站仍顯示項目已完成25%。據悉，政府人員于2018年1月檢查了該項目的施工現場，并宣布擱置該項目。該項目預計于今年夏天竣工，現已無法實現。該項目是專門針對區塊鏈和加密社區的房地產項目，并通過BitPay接受比特幣支付。[2019/4/30]

接下去就是銷售階段，銷售開啟后，買房者入市買房。大部分買房者買房還是需要靠房貸的。房貸本質上是拿自己的房屋做抵押進行的貸款。而上面的過程我們已經發現，信貸活動是增加貨幣的。原理是一樣的，你存款100萬到銀行后，隔壁老王貸款去買了房，這個時候銀行里房企存款賬面上增加了隔壁老王的房款，但并不會減少你的100萬存款。這個時候購房者的首付+銀行貸款=房企增加的存款數量。

動態 | 三家公司完成瑞士首次基于區塊鏈的房地產交易:據cointelegraph報道，Blockimmo、Elea Labs和數字資產服務公司Swiss Crypto Tokens共同完成了瑞士首次基于區塊鏈的房地產交易，包括18套公寓和一間餐廳，總成本為300萬瑞士法郎（298萬美元）。[2019/3/6]

而且這個過程中，銀行貸款也是新增的貨幣，社會總體的貨幣供應總量又上升了。

等到房地產企業賣了房之后，償付了銀行的貸款。只要房地產企業不是虧本買賣，那么開發前和開發后，房企存款的數量是增加的。那么算總賬，房企、銀行、施工隊、材料供應商都盈利了，存款增加了。而且只要還房貸的人還沒有還清，這一筆信貸還在，那么整體的貨幣總量還是上升的——社會所有人存款相加是變多的。

直覺上，好像買房者買了房，他的財富就被“固定”在這棟房子里了，被“蓄”住了。而且為了還房貸，往往還需要縮衣節食。但是現實中，因為房地產的屬性，開發、施工和最后的銷售階段，都伴隨著比較大額的信貸活動，而有信貸的過程中，貨幣總量是會增加的，而不是減少的。故而房地產其實是貨幣的創造者，而不是吸收者。

當然，這個時候細心的人可能會發現一個問題，既然房地產是印鈔機，那么房地產增加的貨幣再進入房地產就會推升房價，從而形成一個正反饋，事實上，這的確是房價飆升的原因之一，但并不是房價上漲的唯一原因。

很多人之前爭論房價是因為人口涌入城市的真實需求還是因為政府放水帶來的泡沫而鬧得不可開交，但是這樣的爭論都有一種奇怪的預設，好像一件事情的成因只能有一個。而事實上，兩者是互相交織和加強的，不能以簡單的非此即彼來論述之。這里我們暫不詳細討論房價的問題。

繼續回到今天的主題。理論上來講，只要開發商不斷的蓋房子，而買房者源源不斷的來買房，那么廣義貨幣就會源源不斷的被創造出來。但是一旦這個鏈條斷裂了會發生什么呢？比如開發商破產了，比如買房者還不起房貸了，那個時候，那些之前被創造出來的錢并不會轉移走，而是會隨著信用的崩塌而直接消失掉。

就比如，一旦房價下跌，就會帶動所有相關行業的有效需求減少，加上資產價格持續下跌，人們會更傾向于持有貨幣而不是資產，資產價格進入下跌螺旋，銀行放貸意愿降低，社會融資需求也減少，通過貨幣乘數創造的廣義貨幣增速就下降，銀行系統會慢慢失去創造新增貨幣的能力。

美國次貸危機后通過量化寬松向市場投入了天量的基礎貨幣，但整體貨幣供應量和信貸卻沒有增加多少，大量的流動性作為超額準備金又流回了央行，存放于各家銀行在美聯儲的準備金賬戶，可以說危機后美聯儲貨幣政策傳導的利率渠道和信貸渠道實質上都處于失效狀態，陷入了流動性陷阱。而同樣情況在日本已經持續了20多年，在2016年日本央行甚至對超額準備金實行負利率，逼銀行把錢拿去放貸，不要放在央行賬戶。

其實幾百年前，聰明的銀行家們就已經參透了錢的本質就是信用，市場信心和景氣度降低，信用進入緊縮周期，貨幣自然就緊縮。房價下跌，出現大量壞賬，債權債務同時被消滅，信用和貨幣也會隨之湮滅。那些廣義貨幣怎么來的，就會原路怎么消滅。

有人可能會問，既然房地產是印鈔機，而并非蓄水池，那么這么多年房地產蓬勃發展創造的天量貨幣都去哪里了呢？實際上非常簡單。

三十年前，人們賺的錢只夠吃飽穿暖；

二十年前，大家吃飽穿暖的同時，還用上了家電；

十年前，我們吃飽穿暖，用上了家電，還買房買車；

而現在，除了上面這些生活必需品，很多人隔三差五還去KTV唱個歌，晚上王者榮耀買個皮膚，每年旅游兩次，等等。除此之外，還反映在通脹和資產價格的上升。

當社會經濟蓬勃向上的時候，越有錢，越有資產的人，離印鈔機的距離就越近，越容易得到超發的貨幣，這也在很大程度上造成了社會貧富差距一步步加大。

然而，盛宴不可能永遠持續，當經濟增長跟不上負債高企的步伐，崩緊的信用鏈條就會變得越來越脆弱，以至于到那個時候來自于市場的任何一點風吹草動都有可能成為壓垮泡沫的最后一根稻草。

歸根結底，還是要挖掘新的經濟增長點和提高全要素生產率。這才是所謂“脫虛向實”的根本意義。

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