:韓國房價大崩潰，為何泡沫？為何破裂？_

韓國樓市曾是全球最熱的地區之一，過去五年，韓國房價整體漲了80%，2020~2021年最大漲幅超過40%，首爾更是超過50%，房價一度達每平方米15萬人民幣，僅次于中國香港。然而，最近，韓國房價崩了。2021年8月隨著韓國央行開始加息，房價開啟了崩盤模式，首爾實際交易房價暴跌25%，部分社區更是跌了3-4成，跌幅達歷史之最，成交量也暴跌超7成。這究竟是怎么回事？韓國樓市的泡沫是如何形成的？又是什么因素導致了它的破裂？

韓國區塊鏈技術相關專利申請過去五年漲超50倍:根據韓國知識產權局（KIPO）的數據，去年該國共注冊了1301項區塊鏈專利，比2015年的24宗增長了50倍。并且在冠狀病大流行之后，今年似乎在進一步增加。數據顯示，身份驗證和安全性能是最活躍的行業，占過去五年區塊鏈專利總數的21％；金融科技行業緊隨其后，占比近20％；資產管理以14％位居第三；人力資源約占總數的5％。（cryptonews）[2020/7/8]

泡沫的形成

韓國樓市的泡沫主要有以下幾個原因：

低利率政策。2016年歐債危機蔓延到韓國出口需求，韓國將基準利率由3.25%下調至1.25%，成為這輪房地產上行的起點。而2020年疫情的爆發，韓國更是將基準利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投資需求，推動了房價上漲。

動態 | 韓國政府支持的研究人員在美申請區塊鏈相關專利:據coindesk報道，公開文件顯示，由韓國政府資助的電子和電信研究所（ETRI）今年1月10日向美國專利商標局（USPTO）提交了一項與區塊鏈相關的專利申請。該專利詳細介紹了一種區塊鏈驅動系統，用于管理屬于公共組織的數據。該概念的核心是努力提高公共組織相關信息的透明度。[2018/7/13]

供應不足。韓國的土地資源有限，尤其是首爾等大城市，土地稀缺性高。同時，政府對土地開發和住宅建設有嚴格的管制和限制，導致供應不足。供需失衡使得房價持續走高。

動態 | 韓聯社稱韓國商業銀行曾手握價值17.9億美元數字貨幣:據韓聯社消息，韓國央行公布一份報告，指出韓國商業銀行在2017年12月數字貨幣大漲之時，總共掌握了價值高達17.9億美元的數字貨幣，占該國外匯交易經濟公司持有資金量的8%。[2018/7/9]

傳貰制度。傳貰是一種介于月租和所有權之間的租房方式，在傳貰房租約最開始，租戶需繳納當前房產市場價值50%-80%的單一保證金，其后在整個租約期間無需支付其它租金。合約通常為2年，并可再續約兩年，房東需在合約期滿后退還所有押金。傳貰制度使得租戶可以用較低的成本住進高檔住宅，而房東可以用收到的押金進行投資或購買新的房產，并以傳貰方式繼續出租。這樣一個三贏的局面推動了傳貰房價格大幅上漲。

韓國文化體育觀光部計劃撥款187億韓元，用于區塊鏈技術等課題的研發:韓國文化體育觀光部24日表示，將在今年的文化技術研發包括“增強AR平臺技術”等4個課題，并正式進行研究開發，計劃在3年間共投資187億韓元。其中一個項目將建設以區塊鏈為基礎的生態系統技術和增強虛擬現實的網絡，并通過區塊鏈平臺為賣方，買方，開發者，服務開發者提供內容分發，同時保護創作者與直接交易的權利。[2018/4/24]

稅收政策與購房限制措施。為了遏制房價上漲和炒作行為，韓國政府采取了一系列稅收政策和購房限制措施，如提高資本利得稅、征收綜合不動產稅、限制貸款額度、限制購買次數等。然而，這些措施并沒有起到預期的效果，反而加劇了市場扭曲，使得房價更加高企。一方面，這些措施抑制了住房的流動性和供應，導致房源緊張；另一方面，這些措施增加了購房者的預期成本，促使他們加快購買，以免錯過機會或面臨更高的稅負。

泡沫的破裂

韓國樓市的泡沫破裂主要有以下幾個因素：

利率上升。2021年8月起，韓國央行開始了有史以來最激進的加息措施，目前累計加息275個基點，將基準政策利率推高至3.25%，為2012年以來的最高水平。利率上升增加了購房者和租戶的負擔，抑制了住房需求和投資需求，引發了房價下跌。

供應增加。2022年尹錫悅上臺后，宣布韓國政府將在2023至2027年問提供270萬套住房，首爾在內的首都圈地區將供應158萬套。供應增加使得市場供需平衡有所改善，降低了房價的上漲壓力。

傳貰危機。傳貰制度只適合于房地產的上升周期。通過傳貰制度購房的房主，必須用下一個租客的押金才能返還之前的押金。但隨著房價下跌，按比例得到的新押金已不足以償付原押金。對租客來說，一次性交付大筆資金的成本越來越高，與其如此，租客當然不會再選擇傳貰房。對房東來說，如果租客退租，房東拿著押金連環炒房，屬于典型的“短債長投”，這種資金錯配情況直接導致背負巨額房貸的房東，面臨巨大還貸壓力，要么選擇賣房，要么選擇跑路。傳貰危機引發了市場恐慌和信用風險，加速了房價下跌。

出口低迷和通脹上升。韓國經濟高度依賴出口，而近期全球經濟復蘇放緩、貿易摩擦加劇、新冠疫情反復等因素影響了韓國出口表現。同時，韓國通脹率也持續走高，2021年10月達到3.2%，創下11年新高。出口低迷和通脹上升削弱了韓國經濟增長和民眾購買力，影響了樓市需求。

韓國樓市的崩潰對韓國經濟和金融穩定造成了嚴重沖擊，也給政府和央行帶來了巨大挑戰。如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何平衡通脹和增長、如何化解信用風險、如何調控樓市、如何保護民眾利益等問題都需要韓國政府和央行認真思考和應對。韓國樓市的噩夢是否結束了？還要看韓國能否有效地應對這些挑戰，恢復市場信心，實現經濟和社會的穩定發展。

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